Покупка дома в Лос-Анджелесе

Покупка дома в Лос-Анджелесе

Года полтора назад мы впервые задумались, что хоть квартира, в которой мы живем, достаточно просторная и комфортная для двоих, стоит начать задумываться о переезде в дом. Идея покупки дома меня не привлекает, но ради интереса стали посматривать некоторые выставленные на продажу дома.

На фотографии один из первых домов, которые мы посмотрели. Сам дом, конечно, оказался небольшим: две спальни (по-русски — три комнаты), всего одна ванная комната, тесный гараж лишь на один Мустанг, камин. Подкупало три вещи: расположение (Беверли-Хиллз, от Родео-Драйв ехать не больше пяти минут), достаточно просторный задний двор с собственным лесом, и полное отсутствие городской суеты. Но недостатки перевешивали преимущества, поэтому серьезно его мы не рассматривали.

Углубленно этим вопросом я пока не занимался, и тратить время на какие-то исследования не хочется, но хотелось описать финансовую сторону вопроса. Допускаю, что нижеописанная информация может быть неточной, и если вам есть, чем ее дополнить — буду только рад.

Беглые поиски показывают, что найти такой дом стоимостью ниже $800 000 вряд ли получится.

Стоимость дома может сильно отличаться от микрорайона. К примеру, если подходящий нашим требованиям дом искать где-нибудь в «Долине» (так в Лос-Анджелесе называют районы Вэн-Найс (Van Nuys), Вудленд-Хиллз (Woodland Hills), Северный Голливуд и т. д.), то стоимость в некоторых случаях может быть вдвое ниже. Но жизнь в этих районах совсем другая, поэтому они вовсе не рассматриваются.

При покупке дома в Лос-Анджелесе (утверждать не буду, но подозреваю, что и в остальной Америке тоже), кредит нередко принято растягивать на 30 лет. Процентная ставка банка будет зависеть от состояния вашей кредитной истории и состояния экономики. При хорошей кредитной истории в настоящее время она может варьироваться от 3,5% до 4%.

Если сумма кредита (не путать со стоимостью дома) превышает $625 500 (эта планка может варьироваться в зависимости от времени и, как понимаю, от территории), то вам нужен так называемый «Jumbo Mortgage» («Слонячая» ипотека). Выбирая такой вид кредита, первый взнос в обязательном порядке должен составлять не меньше 20% от стоимости дома. Также, на счету после выплаты первого взноса должно оставаться достаточно денег, чтобы выплачивать все сопутствующие дому расходы (стоимость дома, банковская ставка, страховка, налог) на протяжении 9 месяцев.

Если сумма кредита ниже $625 500, то первый взнос ниже 20% допускается, но в таком случае придется платить дополнительную страховку до тех пор, пока сумма кредита не составит 80% от стоимости дома.

При расчетах не следует забывать, что за собственный дом придется платить налог и страховку. Это важные вещи, которые нужно обязательно учитывать.

Показанные ниже два примера показывают обязательные сопутствующие расходы, которые будет нести домовладелец при покупки одного или другого дома.

Как видно выше, покупка дома в Лос-Анджелесе может оказаться недешевым удовольствием.

29 января 2013 года

Метки: Крыша над головой, Лос-Анджелес, Мустанг, Особенности жизни в Америке.

← Предыдущая (361 из 674) Следующая →

Комментарии читателей


Комментарий №1 Ян Фихтер
30 января 2013 года, 00:27

Хотел уж было порадоваться за тебя, думал купил себе домишко… Оказалось, время еще не пришло. Зато много полезной информации!

Ответ

10 февраля 2013 года, 19:32

Спасибо!


Комментарий №2 MaxiM
30 января 2013 года, 00:28

Андрей, дом "хороший" каких размеров?

Ответ

10 февраля 2013 года, 19:59

Посмотрел сейчас первое попавшееcя объявление: двухспальный дом с двумя ванными комнатами и гаражом на два Мустанга, размер дома: 142 квадратных метра, размер территории: 474 квадратных метра.


Комментарий №3 MaxiM
30 января 2013 года, 00:37

Ян, подождем еще немного.


Комментарий №4 Артем
30 января 2013 года, 02:37

Интересный пост. Подробно так расписал. Тот первый дом на фото маловат, конечно (помню, вы его смотрели еще год назад, наверное, если не больше). Такой купить — через какое-то время захочется больше.

А сколько надо платить за рент дома "нормального" и дома "хорошего"? Наверное, поменьше, но ненамного?

Ответ

10 февраля 2013 года, 20:03

Так как сразу огромный дом мы себе сейчас позволить не можем, да и не нужен он особо, то какой-бы дом ни купили, со временем захочется другой. Первый дом наверняка будет не дольше, чем на 5-7 лет, а дальше время покажет.

На счет вопроса про аренду, предположу, что примерно $3500-$4200.


Комментарий №5 Саня
30 января 2013 года, 04:38

Андрей, а конкретно этот дом сколько стоил?
Сколько стоит квартира в хороших районах — каков ориентир?
Какие налоги страховки обязательны к уплате владельцем квартиры?

Ответ

10 февраля 2013 года, 20:05

Цену этого дома уже точно не помню. Если не ошибаюсь, то стоил он около 625 тысяч, но повторюсь, уже не помню.

Покупку квартиры мы не рассматриваем, в квартире жить неудобно, поэтому цен не знаю.

Про налоги и страховки я написал выше. Каких-то других не знаю.


Комментарий №6 Артем
30 января 2013 года, 06:23

Приблизительные цены на дома в районе можно смотреть на сайте zillow.com. Я тут ненароком ткнул мышой в холмистые места на Беверли Хиллс — так там домики по 8 и по 10 миллионов. :)


Комментарий №7 Sergey
30 января 2013 года, 07:06

Woodland Hills не такой уж и плохой район, только скучно там, наверное.
А дом за 800 тысяч в Беверли Хиллс — я удивлен. Думал, как минимум раза в 2 больше будет.

Ответ

10 февраля 2013 года, 20:12

О вкусах не спорят. Мне Вудленд-Хиллз не нравится тем, что находится далеко от Западного Лос-Анджелеса (в обычным трафике туда меньше, чем за пол часа, не добраться). Плюс климат там жаркий, летом без включенного кондиционера находиться дома просто невозможно.

В Беверли-Хиллз можно найти дом и меньше, чем за миллион, и больше, чем за двадцать миллионов. Район, все-таки, не маленький.


Комментарий №8 nervo4ka
30 января 2013 года, 10:54

Надо еще упомянуть, что люди ищут дома с привязкой к школе. Если вы когда-нибудь планируете детей, то это тоже очень важно учитывать.

Ответ

10 февраля 2013 года, 20:13

Хорошее дополнение. От друзей узнали, что именно так дом и нужно выбирать. Хорошая школа, как правило, не будет находиться в плохом районе.


Комментарий №9 Андрей
30 января 2013 года, 15:47

Слонячая ипотека ))))))))))))) в России ьлдбко такая и есть!


Комментарий №10 Oleg_Msk
31 января 2013 года, 00:34

Это ежемесячны налог на недвижимость такой — тысяча/месяц?

Ответ

10 февраля 2013 года, 20:24

Да. Но правильней говорить не тысяча в месяц, а определенный процент от стоимости дома. Платится он, насколько я знаю, не раз в месяц, а реже, но в своих расчетах я вывел среднюю сумму в месяц.


Комментарий №11 Артем
31 января 2013 года, 01:19

Сорри, что влез. :) Олег, налог тут нарисован ежемесячный, но нужно иметь в виду, что это налог на очень дорогой дом.

Если не гнаться за красивой жизнью в шикарном районе, можно купить дом за 400k$ в LA или за 150k$ в Сакраменто, например. И налог, соответственно, будет не 9 штук в год, а 3-4 или вообще тыща-полторы в год.


Комментарий №12 Evgeny Malyshev
31 января 2013 года, 09:17

переезжайте к нам в Ульяновск, стоимость дома варьируется в пределах 50 тыс. $ — 150 тыс. $ :)


Комментарий №13 Артем
31 января 2013 года, 10:47

Думается, что в США в районе с такими же дорогами, как в Ульяновске, стоимость дома тоже варьируется в этих же пределах. ;)


Комментарий №14 Evgeny Malyshev
31 января 2013 года, 12:05

может может :)


Комментарий №15 Rugda
31 января 2013 года, 23:54

Если доход позволяет — то однозначно надо ужаться но взять "Хороший". Это я со своей колокольни так вижу. У самого был выбор: "по украинским меркам", брать лбо дороже 3-к или подешевле но 1-к, всё равно в кредит. И мы выбрали 1-к. И теперь можна сказать что жалеем немного.

Ответ

10 февраля 2013 года, 20:29

Ужиматься мне вовсе не хочется. Каждый планирует семейный бюджет по своему, я не хочу жить в хорошем (или очень хорошем доме), но из-за этого потом отказывать себе в чем-то. В таком случае предпочту снимать дом вообще.


Комментарий №16 Артем
1 февраля 2013 года, 00:02

Rugda, фигасе немного подешевле. :) У нас однокомнатная стоит около 2 миллионов (от 1.7-1.8 = $60000), а трехкомнатную меньше чем за три лимона, наверное, и не найти.

Андрей, а как сейчас вообще в целом на рынке жилья ситуация в Калифорнии? Цены растут или падают?

Ответ

10 февраля 2013 года, 20:32

Артем, не знаю, если честно. Наверное по чуть-чуть начали расти, вряд ли падают. Но на что-то сослаться не могу, так как не занимаюсь этим вопросом серьезно. Ну и от района это очень зависит, нельзя говорить за всю Калифорнию. В плохих районах цены могут падать, в хороших — расти.


Комментарий №17 Артем
1 февраля 2013 года, 00:05

>>может может :)

Evgeny Malyshev, недавно на zillow.com видел в Лас-Вегасе в некриминальном (по отчетам) районе 3-х спальные дома с 2-мя ванными за $60000. Но пейзаж вокруг выглядит… будто казахские степи. И рядом аэропорт. Да и с квалифицированной работой там, наверное, не ахти.


Комментарий №18 Tet
2 февраля 2013 года, 12:30

Может и не новая идея, но есть инфа, что и в США есть конфискат как машин, так и жилья(банковский конфискат, аукцион).
Такой вариант пробовали рассматривать?
По непроверенным данным, жилье будет вдвое дешевле, а вот выбор районов может быть весьма ограничен.
Впрочем… по месту должно быть виднее, чем из Украины.

Ответ

10 февраля 2013 года, 20:37

Такое иногда встречается, но специально его мы не ищем.


Комментарий №19 Артем
2 февраля 2013 года, 12:43

Такое жилье назвается foreclosure. Его продают банки. Особенность такого жилья в том, что его отняли у собственника, который не хотел и не собирался никуда выселяться. Поэтому часто дома просто разгромлены — выдрана какая-то техника, порваны ковры и т.п. Потом банки не могут продать дом сразу, и он приходит в запустение. Чем дольше продается, тем печальнее зрелище. Самое печальное, что сразу и не поймешь, какие вложения ожидаются. Может, там трубы забиты где-то, а это и не видно.

Некоторые покупают foreclosure дома и на этом имеют хорошую выгоду. А некоторые пролетают с такими покупками, как фанера над Берлином.

Но банк не будет просто так продавать дом дешево.

В какой-то степени это лотерея.

Ответ

10 февраля 2013 года, 20:39

Я не интересовался покупкой такого дома и не знаю специфики, но насколько знаю, твой банк перед тем, как тебя кредитовать, обязательно требует провести независимую инспекцию дома. Предполагаю, что Foreclosure не являются исключением.


Комментарий №20 Tet
2 февраля 2013 года, 18:17

…на ловца и зверь бежит… Еще вариант:

Осталось найти кусочек ничейной земли…


Комментарий №21 Артем
3 февраля 2013 года, 15:55

>>Еще вариант:

Mobilehome — это вариант для бедных. Предположу, что Андрей не захочет жить даже в нормальном доме в среднем районе. Эта женщина из видео, скорее всего, просто не узнавала насчет житья в таких домах — нельзя просто так где-то поставить и тем более нельзя самостоятельно подключить коммуникации — этим занимаются лицензированные строители и берут за это неплохие деньги.

Для таких домиков существуют специальные районы, где землю можно купить или арендовать. Там уже будут подключены коммуникации. И тут зависит от дохода. Если доход маленький, то дом городские власти, возможно, разрешат поставить бесплатно в таком районе для mobilehome. Или за символическую плату. Но если доход нормальный, то за землю придется платить всю стоимость, а это может выйти уже тысяч в 50. Что дешевле нормального дома, но уже не так привлекательно, как 7.

А минус в том, что это не та недвижимость, в которую можно вкладываться. И в том, что понятно, кто в таких районах живет. Явно не преуспевающие люди, а их противоположности.

Ответ

10 февраля 2013 года, 21:07

Дома на колесах бывают очень хорошими и стоят по паре сотен тысяч долларов. Но даже такой дом не является заменой нормальному.

Ты правильно заметил, Артем, что для таких домой есть специальные микрорайоны. Если судить по Лос-Анджелесу, то все они находятся в так-себе районах. Ни в одном хорошем районе я не видел таких площадок.


Комментарий №22 Артем
3 февраля 2013 года, 15:56

Вот, про mobilehomes в штате Индиана:


Комментарий №23 Артем
3 февраля 2013 года, 15:58

Tet, спасибо за видео! Посмотрел с интересом, узнал новое! :)


Комментарий №24 Rugda
10 февраля 2013 года, 22:53

Ну как сказать, если действительно не ужиматься, то есть смысл снимать. Всё зависит от денежного движения по счёту и желания иметь жильё. Если желание ещё не пересилило возможностей, потребностей, и т.д., то конечно же тогда можно и снимать, не думая постоянно о налоге и плате по кредиту.


Комментарий №25 Артем
11 февраля 2013 года, 00:11

>>На счет вопроса про аренду, предположу, что примерно $3500-$4200.

То есть, получается примерно тоже самое, что и с покупкой. Вопрос только в мобильности и первом взносе.

Ответ

12 февраля 2013 года, 23:23

Именно.


Комментарий №26 Артем
11 февраля 2013 года, 00:42

>>Я не интересовался покупкой такого дома и не знаю специфики, но насколько знаю, твой банк перед тем, как тебя кредитовать, обязательно требует провести независимую инспекцию дома. Предполагаю, что Foreclosure не являются исключением.

Судя по форумам, инспекцию обязательно делают. Но она может не показать всех сюрпризов foreclosure дома. А чаще недостатки известны, но не совсем понятно (не с должной точностью) — сколько стоит их устранение, а приблизительно это совпадает с потерей цены дома.


Комментарий №27 Артем
11 февраля 2013 года, 00:44

>>Дома на колесах бывают очень хорошими и стоят по паре сотен тысяч долларов.

Ты имеешь в виду дома-автомобили? Тут речь немного о других — вот как на видео от Tet.

Или такие тоже могут стоить до $200тыс?

Ответ

13 февраля 2013 года, 08:10

Спасибо за уточнение, Артем. Я имел в виду именно дома-автомобили.

Сколько могут стоить трейлеры — не интересовался. Но вариант действительно неподходящий.


Комментарий №28 MaxiM
11 февраля 2013 года, 01:01

В видео по мобильные дома автор упоминает, что в Украине визу в США на 5 лет дают. Однако.

Ответ

13 февраля 2013 года, 08:18

Это так. И посольство в Киеве отличается от посольства в Москве в лучшую сторону как день и ночь.


Комментарий №29 Артем
11 февраля 2013 года, 01:03

>>В видео по мобильные дома автор упоминает, что в Украине визу в США на 5 лет дают. Однако.

Но это не значит, наверное, что можно 5 лет жить. Также, наверное, пребывание туристическое максимум 6 месяцев, но лучше 1-2.

Просто в посольство реже ходить.


Комментарий №30 Tet
5 апреля 2013 года, 23:46

Портновский ролик о покупке дома:              


Комментарий №31 Тим
3 июня 2013 года, 09:23

Доброго дня! Достался участок в Лос Анжелесе в районе Шерман Окс Я как понимаю часть горы Всего 6500 скверфутов Думаем строится Правда никогда не были в США, но участок имеем, недалеко от улицы Дикси каньон. Интересует как дорого обойдется строительство примерно 350 метров кв. дома? Между ближайшим готовым домом и нашим участком еще три не застроенных участка ну и естественно, что ни дороги ни коммуникации не проходят возле нашего участка. Еще не пойму как вгрызаться и строить на горе. Если можете немного соориентировать про данный район, а также в вопросах затрат на строительство и сопутствующих трудностей. Буду безмерно благодарен, так как думаем строить или просто продать и купить квартирку Спасибо С уважением Тим

Ответ

15 июня 2013 года, 09:43

Сомневаюсь, что смогу помочь. Во-первых, дом пока ни разу здесь не строил и очень поверхностно понимаю специфику этого мероприятия и, в особенности, цены. Во-вторых, дом дому рознь. Не сомневаюсь, что дом такого размера можно построить как за 200 тысяч, так и за 2 миллиона.


Комментарий №32 Тимур
15 июня 2013 года, 21:44

Мне особо помощь то и не нужна Просто хотел понять стоимость участка в указанном районе. Мнение Ваше о жизни в районе Шерман Окс и возможной стоимости участка для продажи его чтоб не заворачиваться строить дом Может быть аренда дома в данном районе В любом случае спаспибо, что ответили

Ответ

14 июля 2013 года, 10:19

Тимур,

Где можно посмотреть цены на стоимость домов уже ответил Артем ниже.

Что касается моего субъективного мнения об этом районе — мне он не нравится, так как там жарче, чем в западной части Лос-Анджелеса в целом, и в особенности около побережья. Также, добираться к нему из Западного проблематично, так как 405 фривей постоянно в пробках. Но, повторюсь, это мое субъективное мнение, и есть несколько знакомых, которые живут там и жизнью довольны (разве что, может быть, не жарой).


Комментарий №33 Артем
16 июня 2013 года, 02:38

Тимур, приблизительно прикинуть цену дома (с землей вместе) можно на сайте zillow.com. Там красными стрелками показаны сейчас продающиеся дома, фиолетовыми — сдающиеся. А если увеличить карту, то сайт оценивает каждый дом, прикидывая, за сколько бы он мог быть продан, если бы продавался сейчас.

Посмотрев разные дома в разных местах, можно прикинуть, сколько стоит просто земля (как правило, дом, если он старый и давно был без ремонта, почти ничего не стоит — ну тысяч 20-40 — это на фоне цены в LA мало).

Подчеркну, что всё, что я тут говорил, очень приблизительно. Ведь не зря же риэлторы и специалисты по оценки недвижимости свой хлеб едят.

По стоимости постройки дома — естественно, как Андрей сказал, может быть 200 тысяч, а может 2 миллиона, но вот смотрел как-то фотосет, где показан был, как строили дом (не в Калифорнии). Дом был что-то типа как у Андрея, может побольше, но в другом штате, где дешевле рабочая сила, они затратили 150 тысяч (это не считая землю). Дом был каркасный на бетонном фундаменте.

Стройматериалы могут отличаться в разы по цене. Например, если жилье строят в расчете на то, что будут только сдавать, часто используют дешевые. А для себя обычно берут дороже, но гораздо качественнее. Даже входная дверь может стоить $500, а может $20000.

Ответ

14 июля 2013 года, 10:20

Спасибо за информативный комментарий, Артем!


Комментарий №34 Тим
15 июля 2013 года, 01:23

Спасибо всем Участок уже оформляем На указанном сайте участок с $135K Наверное это как писали в комментарии примерно 135 тыс. долларов — предполагаемая цена В любом случае решили строиться если не будет предложений о покупке не ниже 200 тыс. Надеюсь и мне понравится данный район для проживания Пока переживаю относительно всяких разрешений и согласований Не знаком с этим А так построил бы своими силами и в короткий срок. Я не встречал предложений по 20-40 тыс. Было бы интересно приобрести за такую цену что-то себе. Еще маленький вопрос: Могу я выстроить на данном участке дом состоящий из 8 апартаментов, в одном жить а остальные сдавать? В Москве я так делал. А так по картинкам мне район понравился Будем строить и будем жить

Ответ

19 июля 2013 года, 18:42

Практически уверен, что построить апартмент-комплекс, если это жилая зона с «обычными» домами, просто так не получится. Если получится получить на это разрешение, что наверняка не так просто, то шанс есть, но этим надо заниматься. Также, почти уверен, что для получения этого разрешения придется ходить по соседям и получать от них подтверждение, что они не против, что наверняка понижает шансы. Сам бы я не хотел, чтобы около моего дома кто-то взял бы и построил такое.


Комментарий №35 Артем
15 июля 2013 года, 02:44

>>Я не встречал предложений по 20-40 тыс.

Погугли в сторону MobileHome.


Комментарий №36 Тим
15 июля 2013 года, 03:01

Этого мало Вот если бы штук 10 друг на друга сложить и получился бы многоквартирный дом И сдавать и жить можно


Комментарий №37 Тим
15 июля 2013 года, 04:20

В любом случае спасибо Будут мысли по моим вопросам, то прошу пишите Спасибо


Комментарий №38 Гульсина
11 января 2014 года, 12:32

Молодец! Спасибо!


Что думаете?

Имя:
Почта: Для уведомления об ответе. На сайте не публикуется.
Комментарий:
Нет спаму! Сколько будет трижды два?
О сайте © 2005—∞ Андрей Герасимов
andrew@gerasimov.org